不動産相続について・・・賃貸

【 賃貸の場合 】

税制面では・・・

相続アパート・ビル

①居住用建物(店舗や事務所などはだめ)を建築もしくは居住用建物が存在することにより土地の評価減を受けることができ土地の固定資産税が下がる。また将来の相続時には土地と建物の所有者が違う場合も土地の評価減を受けることができる場合がある。


②アパートやビル建築の際などにローンを組むことで将来の相続発生時にプラスの財産(現金や不動産等)とマイナスの財産(ローン)の相殺が可能。


③現金を不動産に換えることで資産の評価減になる事が多い。
例えば1000万円の現金と1000万円のマンションの1室を比較する場合、評価は現金の場合はそのままだが、不動産の場合は、所有している間は固定資産評価額(地域や物件にもよるが大体の目安としては売買金額の5~7割程度)。将来の相続時には家屋は固定資産評価額、土地は路線価方式や倍率方式での評価となる。なので相続した現金を不動産に換えると資産の評価減になる。


④個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、その相続開始の直前において被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族(以下「被相続人等」という。)の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等(土地又は土地の上に存する権利をいう。)のうち一定のものがある場合には、その宅地等のうち一定の面積までの部分(俗にいう「小規模宅地等」。)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定割合を減額できる。

 

 

一般的には・・・

 

【 メリット 】

相続駐車場土地


①維持管理費(固定資産税等の支払い・草刈り等)の捻出ができること。


②給与や年金以外の副収入を得ることができること。


③親やご先祖様から受け継いだ財産を手放すことなく将来に継承することが可能。


④建築を目的としない駐車場や貸地の場合は、借地借家法の適用が無いため賃借人がいる場合であっても解約が比較的容易で、すぐに別の利用方法(売却やマイホーム建築等)に利用でき易い。また駐車場経営や貸地の場合は、貸すためにかかる費用も比較的安いため初期投資費用(解体費用や整地費用等)を2~5年程度で回収できること。


⑤貸家の場合は、室内片付けやリフォーム工事は初期投資として必要ですが、建築費用等がないため想定利回りが高くなりやすい。


⑥賃貸管理の運営を不動産管理会社に委託すれば、基本的には煩わしさはない。

【 デメリット 】

相続税


①給与や年金等以外の所得(賃料収入等)が年間20万円を超えると確定申告が必要になること。


②賃貸するまでの間に建物であれば片付けやリフォーム工事が必要になること。


③いつも満車・満室経営ができるとは限らないこと。


④建物の場合は火災保険に加入が必須(入居者に損害を与えてしまった時の賠償のため)。


⑤賃貸期間中であっても必要に応じ、修繕費等が必要になること。ただし必要経費に計上可能。


⑥駐車場や貸地、または店舗・事務所などのみが入居するアパートやビルの場合は、土地の評価減がなされず、固定資産税は通常のままになること。


⑦自主管理の場合、不動産管理会社への管理手数料は不要だが、賃料滞納時の督促やクレーム対応、定期清掃、その他を対応できるノウハウや業者対応ができることが必要。


⑧契約期間が定められている定期借家借地契約などは、普通借家借地契約の賃料相場より低めの賃料設定になるのが一般的であること。